資產管理水平的滯后實際是在阻礙整個行業向前發展。
5月26日，中國旅游飯店業協會聯合美團共同主辦的“酒店·資產·價值 2023 年度專題會”于杭州黃龍飯店龍吟閣順利召開。專題會從“近期市場動態”“下一步市場研判”“資本市場關注要點”三個大的模塊展開討論。深入探討產品迭代、精細化運營、資產管理、人力資源困境等制約酒店行業高質量發展的難點和應對舉措。對于行業關注的“輕重分離”“資產保值增值”“綠色低碳”“數字化和AI技術衍變”等，從酒店業延伸到整個住宿業，再擴展至大消費市場，與會嘉賓均深入闡述了各自意見。以下為會議實錄：
一、目前酒店行業資產管理面臨的問題
1、模式陳舊
中國酒店業，特別是傳統的星級酒店，現有的商業模式、產品模式，總體來講已經越來越顯得陳舊。這個不僅僅是酒店經營者的問題，酒店的所有者也是有責任的。
2、資產管理缺位
長期以來酒店的資產管理其實是缺位的，這個問題一直到疫情爆發之前，我們做了很多呼吁，但是整體來講成效并不顯著。缺位這個問題，接下來怎么解決，我覺得這是要考慮的。當然，有些酒店和酒店集團是有資產管理安排的，但是專業性不夠。所謂資產管理只是設立了業主代表的機制，而在業主代表這個位置上的人，很多都是總經理出身，在這種模式下，就形成一個曾經擔任過總經理的人，以業主代表的身份再去管理現在在崗的總經理。這個業主代表的思路、經驗和方法還是在酒店運營這個層面上。資產管理的作用沒有發揮出來，目的也沒有達到。
我們現在酒店行業的資產管理水平還處在一個起步階段，大體上跟我們80年代的酒店經營管理水平差不多，很明顯是一個初始階段。資產管理水平的滯后實際是在阻礙我們整個行業向前發展。
3、資產管理經營管理兩張皮
資產管理和日常經營管理，到現在基本上還是處在兩張皮的狀況。由于資產管理水平滯后，導致了行業的抗風險能力比較弱，加上疫情因素，酒店資產一直在貶值。三年來我們看到一些可以公開報表的集團數據，資產負債率都在明顯上升，有的負債率已經到了比較危險的程度，如果簡單地從數字上看，已經很不像話了。
在討論這個問題的時候，大家比較習慣的把它歸結為疫情，疫情的因素肯定不能排除。但是得除了疫情原因以外，資產管理基礎差的狀況更需要引起重視。這非常像疫情期間的危重癥病人，新冠是誘因，重要的還是那些基礎病，導致形成危重癥。對酒店行業而言，三年疫情誘發了這個行業的基礎病。如果現在把所有的問題都歸咎于疫情，那無疑是一種十分膚淺的認識水平。
5月9日中國旅游協會在無錫組織了一次會議，會議通過三年疫情，對過去30多年整個旅游業發展過程中的一些問題進行了反思。幾位權威人士做了發言。那次會議從反思這個角度還是有一定成果的。我們現在討論酒店資產管理這個題目，也需要做一些反思。
二、應對酒店資產管理現狀的措施
1、做好傳教士 普及資產管理概念
就處在一個比較初級階段的酒店資產管理而言，有一些基礎性工作要做好。比如說資產管理概念的普及，我們現在這么多酒店中，真正能夠認識和理解什么是資產管理概念的不多，概念上不是很清晰，處在一個懵懵懂懂的狀態，我們要做好傳道解惑方面的工作。
2、多方發力 讓資產管理和日常管理相結合
做好傳教士的同時提供足夠的信息，在這個方面其實我們已經做了一些，比如說飯店業協會堅持每年就酒店資產管理做專題研討，這個工作就很有意義。另外，像浩華、仲量聯行這種公司，也在持續的發布一些數據。當然，這些數據和研究成果不一定被廣大企業所重視，這是看了還不夠，還要有所研究，更要用于實踐。
從酒店企業來講，這方面也需要加大力度，比如說在資產管理方面怎樣形成更好的工作思路，在有工作思路的基礎上積極實踐。對資產管理認識上的模糊，就難以形成工作思路；工作思路不清楚，就談不上在實踐方面的具體的落地。像仲量聯行的周總提的在總經理的考核指標里，列入跟資產相關的內容，我是挺贊成的，關鍵這個怎么把它操作好。
下一步資產管理的思路、舉措，要跟未來一段時間內整個行業走勢緊密地結合起來。酒店資產管理的重要性前所未有，這樣講并不是因為今天我們開這樣一個會，而確實是我們現在正處在這么一個階段。
我們以前一談行業發展和進步，比較多的是對經營者而言。但在當下，則更需要酒店所有者的參與。經營者在未來酒店產業素質提升的過程中，作用依然重要，但是如果沒有所有者的參與，實現高質量發展就難以做到，當然這個參與一定是科學的、專業的。
我們需要引導酒店的經營者，在抓好酒店經營管理工作的同時，適當關注酒店資產方面的問題。酒店的經營者能夠在酒店資產方面有一些意識，這個對于未來酒店資產質量的提升和改善，是有好處的。關鍵是我們用什么辦法，怎么去引導。
另外，也要引導酒店所有者關注經營。其實我們酒店所有者沒有一天不在關注經營，只不過關注點更多的體現在經營結果和財務數字上。
酒店所有者關注經營的過程中，需要對酒店的經營的客觀規律有基本的專業認識，這是實現有質量的酒店資產管理的前提條件。我們注意到一些酒店所有者，一方面要酒店產生效益，另一方面又對酒店的產品布局有很多難以產生效益的外行性要求。
三、對下一步市場的預判
1、某些需求萎縮
要做好酒店資產管理，就離不開對市場準確的、專業的研判。今天對市場的研判大體上分兩個層面：
一個具體到酒店行業，我前幾天看一篇文章覺得有意思，叫《真復蘇還是假繁榮》，當然不是講酒店的，是講旅游的，五一小長假期間旅游出行的種種狀況催生了這么一篇文章。具體到酒店行業，我覺得現在很多同行是樂觀與迷茫同在，時而樂觀，時而迷茫。
浩華前幾天發布了最新的景氣統計，到87了，這個肯定是樂觀的。我曾做過預測，軌跡要比前面的24大幅度增長，但沒想到是87。現在我還想再做一個預測，下一次景氣發布的時候，一定是從87往下走的。這是因為基礎病并沒有得到解決，樂觀情緒難以持久。
另一個就是大消費領域，我們必須要看到幾個現實：一方面，消費者的消費意愿在明顯降低；另一方面，國際性商務活動在明顯萎縮。這兩個現象會導致酒店業的需求發生變化。商務市場這一塊是會相對萎縮的，短期內我們要做好思想準備。上海從春節以后到現在，始終沒有達到2019年的同期水平，上海國際商務市場的代表城市，國際商務需求萎縮的程度會更加明顯一些。
2、要重視坪效
前幾天仲量聯行提供了一個紐約高端酒店的客房面積統計圖表，我看以后還是有點心得的。紐約現在高端酒店的客房平均面積是56平米，這56平米還不是套內，是公攤面積。紐約的高端酒店歷史上客房面積的最高點是在上個世紀20年代到30年代，達到了138平米。我不止一次地講過，今天的中國的酒店業在重復著紐約100年前的故事。
現在很多酒店在改造的過程中，三改二，二改一，在盲目地追求高大、寬敞、氣派，這些追求與業主的偏好高度關聯。當然，我并不是一味反對一些有市場需求的酒店，提供比較寬敞的客房，但是從整個趨勢上看，首要的問題是需要酒店樹立起坪效意識。
酒店現在鬧人工荒的根本原因是員工的待遇太低了。國家統計局前幾天發布了一個統計結果，在前些年，住宿和餐飲收入在各行各業中倒數第二，到了去年則已經是倒數第一了，年平均工資只有5萬多塊錢。如果酒店不產生足夠的收益，解決好員工待遇這這件事就永遠無解。員工待遇如此之低，酒店資產質量能好嗎？
3、增量市場和存量市場
關于增量和存量的均衡，我覺得浩華戴總講的很好，中國本來發展就不平衡，發達地區和不發達地區的酒店面臨著完全不同的局面和課題，所以做好增量和優化存量其實都需要。關鍵是增量那部分怎么增，增什么，這個也是資產管理要琢磨的課題。存量要調整，需要盡快跟現在的市場的變化緊密結合起來，這是兩個在酒店資產管理方面的兩個分課題，我們要研究。
關于迭代，傳統的商務型酒店就面臨著迭代，但這絕對不是簡單把舊換成新的，把破的換成好的那么簡單。需要認識和判斷，需要專業引導。在這方面所有者的作用比經營者的更重要。
4、酒店資產管理市場尚是一片藍海
今天酒店資產管理方面的任務是前所未有的繁重和迫切，需要方方面面有所思考、有所行動、有所突破，才能實現酒店行業在疫情之后的高質量發展。
酒店資產管理目前是一片藍海，在這片藍海里，有很多的機會，只不過這片藍海的價值現在還沒有被行業充分認識到。
從長期來看，我還是覺得應該持樂觀態度，一旦行業和有關方面真正認識到資產管理的作用和意義后，這個操作空間是很大的，可以有很多作為。
但是從短期看，面臨的挑戰還是嚴峻的。主要是兩個方面，一個是覺醒的程度不夠，先知先覺的還只是一小部分人，整個行業的覺醒程度不夠。
當然，除了覺悟外，還有其它障礙。現在一些規模較大的集團，綁著兩個東西，一個是市值壓力，一個是體制障礙。想要創新突破，就不那么容易。
真正有可能實現突破的，從企業類型上看，是某些單體飯店，或者是規模不大的集團；從區域上看，華東這一帶最有希望。
今天在座的是推動資產管理高質量發展的中堅力量，從機構上看，有協會，也有專業公司，而且這是具有國際水準的公司，應該能發揮很大的作用。星星之火可以燎原，建議飯店協會每年堅持把這個開下去，一點一點積累，最終構成推動這項工作向前發展的更大動力。
